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2016年深圳楼市最大猜想(好文推荐)

2016-3-29

领跑北上广,
深圳楼市问鼎全国!

2015年,全国各路资金杀入深圳楼市,片区逐个填平,形成杠杆牛市,一路高歌,创造了令其他城市望尘莫及的楼市纪录,均价过4万/平方米问鼎全国、全年涨价47.5%、万人抢房、开盘销售60亿……房价领涨全国。



原因何在?深圳市规土委副主任乔恒利认为,深圳房价持续上涨,内部动力来自于深圳战略型新兴产业的布局,高等教育、轨道交通、高铁等城市短板的迅速升级,庞大的高净值人群,市民相对成熟的理财观念,年轻化的人口结构等;外部动力来自于当前国内外宏观经济形势和政策。


2
见圳城长,
中心遍地开花!

春节刚过,深圳楼市依旧保持惯性冲高,并创下单日均价破9万的极限,深圳房价的上涨态势能否延续?大多数业内人士预测,2016年深圳楼市预计将继续保持15%至20%的涨幅。



数据统计,现在深圳的住房自有率按全市的规模仅26.9%,而北京、上海分别是70.7%、69%,广州则高达89.9%,深圳仍有7成人没有住房。



按照全国城市化结束正常情况下达到北京、上海的水平70%来算,深圳大约一年供应11万套,需要23年才能实现70%的住房自有率;如果达到住房自有率80%的话,需要29年。

数据显示,截至去年12月30日,深圳商品住房可售面积411万㎡、38420套,可售商品住房仅够7个月消化,深圳已连续11个月跌破供求警戒线。基于深圳人口和产业集聚能力的继续提升,刚需和投资需求等购买力后劲仍然很足。



此外,区域规划差异将导致热点轮换,各片区占比出现一定变化,但不管片区如何轮换,已改变不了深圳多中心发展、遍地中心的事实。



特别值得一提的是,随着城市化进程的不断推进,深圳各大片区也在加强各个片区的联系,形成一个紧密的多中心组团,这一点可以从深圳目前的交通规划上窥见一二。



2015年,深圳拟投入130亿元回购4条高速公路,包括南光、龙大、盐排和盐坝这四条高速公路免费通行,130亿元大手笔背后的原因正是深圳急于解决特区扩容后面临的交通困境,旨在加快各片区联动的同时,也加快资金流通的效率。


3
深圳经济大迁徙,
城心西进北上!

在这种片区大联动的同时,随之而来是经济的大迁徙。1979年,大陆打开国门,深圳罗湖区率先崛起,其人民南片区成为对接世界的前沿窗口。深圳当时的房地产大事,无一不发生在人民南及以其为核心的周围。



但时光不远,进入2001年之后,罗湖开始停滞,而福田开始领导全市。2004年,福田成为全城之冠,而后南山、前海崛起,成为深圳城市发展的新龙头。纵观深圳发展轨迹,城心西进北上已成深圳发展的主趋势!


4
人口迁徙时代,
路在何方?

2015年,以南山区为例,借助蛇口、前海双自贸区的红利,风头最旺,更是吸引了全国大量精英人才。区域4650万㎡的商务面积,每人15㎡的人均办公面积,片区商务楼宇就可容纳310万人就业。但是,现有的居住建筑规模,仅能够容纳120万人居住。



这也就意味着,片区必须要对外输出190万的人口,这190万的人到哪去呢?

南山可拓展片区为蛇口、后海、前海、宝中、西乡,片区已经轮换,房价不菲。向南与向西是海、向东是福田,房价更让置业者侧目。加上区域情节,城市中心发展西进北上,所以片区输出人口只有向北一条路,那就是大学城北的石岩!



纵观石岩,位于宝安、福田、南山中心交汇处,43.7亿民生配套、八大旧改的相继推动、深圳排名前十的宝安中学的引进及扩建、地铁6号线的全面施工以及龙大、南光两大高速的取消收费等,诸多民生配套价值均集中从2016年开始进入快速兑现通道!



看罢深圳楼市风云,经过以上分析,对于2016年深圳楼市的猜想,其实已经有个结论,那就是:深圳楼市的下一个风暴眼,即将出现在大学城北的石岩!